「再建築不可とは？」接道義務で土地の価値が「３分の1」に下がる理由を解説

1．2000万円の土地が700万円に……その理由は？

親から相続した実家や土地。
固定資産税の評価などから「2000万円くらい」と思っていたのに、不動産業者の査定はまさかの700万円。

「そんなに下がるの？」と驚かれる方は少なくありません。

実は、日本の土地には
**「建物を建てられる土地」と「建てられない土地」**という、決定的な違いがあります。

その分かれ目になるのが、**「接道義務」**です。

2．「建築基準法上の道路」に面しているかがカギ

家を建てるには、法律上のルールを満たす必要があります。

接道義務とは、
敷地が「建築基準法上の道路」に2メートル以上接していなければならないというものです。

これは、
・消防車が入れるようにする
・避難経路を確保する
という「命を守るためのルール」です。

ここで注意したいのが、
見た目が道路でもダメな場合があるという点です。

例えば
・幅が4メートル未満
・建築基準法上の道路として認定されていない

こうしたケースでは、接道しているとは認められません。

3．接道していないと、なぜ価値が下がるのか？

もし接道義務を満たしていないと、いわゆる**「再建築不可物件」**になります。

すると…

・今ある建物を壊すと、二度と建てられない
・住宅ローンが通りにくい
・買い手が極端に限られる

結果として、
市場価格は3割〜5割、場合によってはそれ以下まで落ちることもあります。

「立地はいいのに売れない」という状態になりやすいのが特徴です。

空き家の売却については、
相続した空き家を売却するまでの流れ【5ステップ解説】でも詳しく解説しています。

4．自分の土地が接道しているか調べる方法

不安に思ったら、まずは確認です。

主な確認先は
・市役所の都市計画課
・建築指導課

ここで「指定道路図」を確認します。

最近はネット公開もありますが、
判断が難しいケースは窓口で直接確認するのが確実です。

5．接道していなくても、打つ手はある

「うちはダメだ…」と諦めるのはまだ早いです。

状況によっては改善できる可能性があります。

・隣地の一部を購入または賃借して接道を確保
・セットバック（42条2項道路）
・43条2項の許可申請

特に、43条関係は
専門家の関与で結果が変わることも多いポイントです。

結び：知らないままが一番もったいない

不動産の価値は、見た目では判断できません。

相続してから慌てるのではなく、
早めに状況を把握しておくことが資産を守る第一歩です。

「うちの土地は大丈夫？」と少しでも気になったら、
お気軽にご相談ください。

▶ 行政書士あぐいまき事務所